„Insgesamt gut gelungen“ Image
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Die Diskussion um den deutschen Real Estate Investment Trust war langwierig und zäh. Nachdem es zunächst darum ging, das Konzept und die Notwendigkeit dieser Anlageklasse der Immobilien- und Finanzbranche näher zu bringen, mussten steuerliche und später auch ideologische Vorbehalte aus dem Weg geräumt werden. In den letzten Monaten ging es dann darum, die Einzelheiten des Gesetzes zu diskutieren und zu bewerten.

Vieles, was jetzt beschlossen wurde, lässt sich noch verbessern oder wird sich als überflüssig erweisen. So ist die Fremdkapitalquote sehr niedrig angesetzt worden, was die Wettbewerbsfähigkeit der REITs gerade in Niedrigzinsphasen beschränkt. Und auch die zusätzliche Streubesitzquote, wonach mindestens fünf Anteilseigner jeweils höchstens drei Prozent der Anteile besitzen dürfen, ist als hinderlich einzustufen. Gerade bei Umwandlungen dürfte es schwierig sein, diese Auflage unmittelbar zu erfüllen. Trotz dieser Schwächen ist das Gesetz insgesamt gesehen jedoch als gelungen zu bezeichnen, weil sich der Gesetzgeber in den meisten Punkten an den internationalen Standards orientiert hat.

Dies ist insbesondere für die internationalen Investoren bedeutend. Die Konzeption der offenen und geschlossenen Fonds ist im Ausland weitgehend unbekannt. Der REIT ist dagegen ein internationales Erfolgsprodukt, das die Anleger kennen und mit dem sie spezifische Erwartungen verbinden, wie zum Beispiel eine hohe Gewinnausschüttung und eine Spezialisierung auf ein bestimmtes Marktsegment. Der REIT als „Markenprodukt“ öffnet damit der Immobilienbranche den Zugang zum internationalen Kapitalmarkt.

Freilich haben die internationalen Investoren den deutschen Markt längst entdeckt, doch der augenblickliche Investitionsboom wird vor allem durch die vermeintliche Unterbewertung des deutschen Immobilienbestands getragen.

Durch den REIT bleibt der deutsche Markt jedoch auch dann für internationale Investoren interessant, wenn die Goldgräberstimmung vorbei ist.

Vorteilhaft für den Standort ist weiterhin, dass mit den REITs die Effizienz der Immobilienbewirtschaftung zunehmen dürfte. Ein REIT muss sich der Beobachtung und Kontrolle durch den Kapitalmarkt stellen. Nur ein REIT, der ein überzeugendes und nachhaltiges Konzept kommuniziert und seine Informationen mit den Anlegern teilt, wird dauerhaft erfolgreich sein können. Die Transparenz des Kapitalmarkts deckt daher Unzulänglichkeiten des Managements wesentlich schneller auf und erhöht damit den Wettbewerbsdruck für alle Beteiligten.

Daher ist davon auszugehen, dass mit der Einführung von REITs die Professionalisierung der Immobilienbranche weiter vorangetrieben wird. Von den damit einhergehenden Effizienzgewinnen in Form höherer Renditen, höherer Steuereinnahmen und besserer Leistungen profitieren sowohl die Anteilseigner als auch die Bürger und Mieter.

Und noch einen Vorteil bieten REITs. In Verbindung mit der Exit Tax erhalten die Industrieunternehmen den Anreiz, ihre Immobilien zu veräußern. Dies setzt Liquidität frei, die für dringend benötigte Investitionen in das Kerngeschäft verwendet werden kann. Vergegenwärtigt man sich, dass allein die 65 größten deutschen Aktienunternehmen über ein Immobilienvermögen von fast 200 Milliarden EUR verfügen, wird deutlich, welch großes Potenzial REITs haben. Vor diesem Hintergrund sind gerade die in letzter Minute beschlossenen Lockerungen bei der Exit Tax als besonders wichtig einzustufen.

REITs dürften der Immobilien- und Gesamtwirtschaft also einen Investitions- und Effizienzschub geben. Damit werden die Wachstums- und Beschäftigungsaussichten für den Standort Deutschland verbessert.

Ein noch größerer Wurf wäre möglich gewesen, wenn auch die Wohnimmobilien aus dem Bestand in das REIT-Gesetz mit einbezogen worden wären. Gerade die 2,9 Millionen Wohnungen der öffentlichen Hand hätten über REITs nach und nach privatisiert werden können.

Die REITs hätten insbesondere den Vorteil geboten, dass die Kommunen und Länder über eine Minderheitsbeteiligung weiter ein Mitspracherecht gehabt hätten. Damit wäre eine schrittweise Privatisierung möglich, die den oftmals vorgetragenen Privatisierungsängsten Rechnung getragen hätte. Bei einer Reform des REIT-Gesetzes, die den internationalen Erfahrungen entsprechend in zwei bis drei Jahren anstehen könnte, sollten Wohnimmobilien für REITs also unbedingt geöffnet werden.

Außerdem sollte bei einer Reform die Europa-Kompatibilität der REITs verbessert werden. Noch immer werden grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen steuerlich benachteiligt, was die Risikostreuung der Anlagen beeinträchtigt. Notwendig ist daher als nächster Schritt ein EU-REIT. Die Chancen für ein solches Modell sollten mit der Verbreitung des REIT in den großen europäischen Mitgliedsstaaten steigen.

Zunächst muss jedoch der nationale REIT aus den Startlöchern kommen. Jetzt kommt es darauf an, dass sich Pioniere finden, die die neuen Rahmenbedingungen nutzen. Darüber hinaus ist es entscheidend, dass die Unternehmen von der Exit Tax Gebrauch machen und ihre Immobilien an den Markt bringen. Nach einer Umfrage der DEGI sind rund 50 Prozent der deutschen Aktienunternehmen an einem Verkauf ihrer Immobilien an einen REIT interessiert, aber nur etwa 27 Prozent befinden sich bereits in der Veräußerungsplanung. Angesichts der Befristung der Exit Tax bis zum 31.12.2009 besteht daher die Gefahr, dass einige Unternehmen, gerade auch aus dem Mittelstand, ihre Chancen ungenutzt verstreichen lassen.

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