Wohnungsprivatisierung bringt Kommunen Milliarden Image
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Seit 1997 wurden rund 700.000 Wohnungen der öffentlichen Hand an private Investoren verkauft. Und auch für den Großteil der restlichen 2,33 Millionen öffentlichen Wohnungen, die sich weitestgehend in kommunaler Hand befinden, gibt es gerade von Seiten amerikanischer und britischer Investoren ein großes Interesse.

Doch während Bund und Länder ihre Verkäufe weitestgehend geräuschlos abwickeln konnten, gibt es auf kommunaler Ebene Widerstand. Schon nach dem Verkauf der Woba in Dresden gab es Proteste, doch spätestens nach dem die Stadtbau in Freiburg aufgrund eines Bürgerentscheids nicht verkauft werden durfte, ist das Thema zum Politikum geworden. Dabei spricht alles für eine Privatisierung der öffentlichen Bestände.

Grundsätzlich gilt, dass öffentliche Unternehmen in einer Wettbewerbsordnung erklärungsbedürftig sind. Schließlich fungiert der Staat als Unternehmer in einer Doppelrolle: Einerseits soll er den gesetzlichen Rahmen überwachen und andererseits muss er als Unternehmen in diesem Rahmen erfolgreich agieren. Beim Fußball würde dies einer Situation entsprechen, in der der DFB die Schiedsrichter stellt und gleichzeitig ein eigenes Team in der Bundesliga starten lässt. Im Regelfall ist zu beobachten, dass sich die öffentlichen Unternehmen dem Wettbewerbsdruck entziehen und zu Lasten der Steuerzahler nur eine geringe Rendite erwirtschaften. Wer nicht absteigen kann, muss sich schließlich auch nicht anstrengen.

An dieser Stelle wird zumeist angeführt, dass die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit ihrem Angebot an günstigen Wohnungen einen sozialpolitischen Auftrag erfüllen. Doch dieses Argument kann heute nicht mehr überzeugen. Schließlich zeigt der soziale Wohnungsbau, dass sich Sozialwohnungen auch mit privaten Investoren realisieren lassen. Und der soziale Wohnungsbau zeigt nachdrücklich, wie fehlgeleitet eine Sozialpolitik über Wohnungen ist. Bei einer Fehlbelegungsquote um die 40 Prozent ist es offensichtlich, dass die Zielgruppe der Sozialpolitik, die bedürftigen Haushalte, nur zum Teil erreicht wird.

Wesentlich zielgenauer sind Transfers, die sich direkt an die Haushalte richten. Mit den Unterhaltszahlungen im Rahmen der sozialen Grundsicherung sowie dem Wohngeld stehen diese sozialpolitischen Instrumente schon längst zur Verfügung. Im Übrigen gilt, dass etwa 43 % der kommunalen Wohnungsgesellschaften ihre Bestände zur ortsüblichen Vergleichsmiete anbieten und den Haushalten damit keine Preisvorteile mehr zugestehen. Hierzu gehört auch die Stadtbau in Freiburg.

Als neueres Argument für den Erhalt der öffentlichen Wohnungen wird die Stadtrendite kommunaler Wohnungsunternehmen angeführt. Unter der Stadtrendite werden dabei die Leistungen der Wohnungsunternehmen subsumiert, die der Stadt neben dem rein betrieblichen Gewinn zu Gute kommen. Vor allem Maßnahmen, die die soziale Stabilität in den Wohnvierteln erhöhen, also im weitesten Sinne das Quartiersmanagement, werden zu den relevanten Aktivitäten gezählt. Die Argumentation ist, dass diese Leistungen so gewichtig sind, dass sie für die Stadt unverzichtbar sind und den zumeist mageren Gewinn der öffentlichen Unternehmen deutlich kompensieren.

Auch dieses Argument kann nicht überzeugen. Für jedes Wohnungsunternehmen hängt der Vermietungserfolg nicht nur von dem Preis und der Qualität der Wohnungen ab, sondern auch von dem Wohnumfeld. Verschlechtert sich das Wohnumfeld, wächst die Unzufriedenheit der Kunden und der Leerstand steigt. Deshalb kümmert sich jedes große private Wohnungsunternehmen um die soziale Stabilität in seinem Quartier und investiert dort, wo es geboten ist, in die Sanierung von Kindergärten oder organisiert Jugendtreffs.

Wohnungen in öffentlicher Hand erfüllen keine Gemeinwohlinteressen. Die Kommunen sollten daher die Gunst der Stunde nutzen und sich von ihren Beständen trennen. Geht man davon aus, dass die öffentliche Hand ihre verbleibenden 2,33 Millionen Wohnungen zu einem Preis von durchschnittlich 43.790 Euro verkaufen kann, resultiert hieraus eine Bruttoeinnahme von fast 102 Mrd. Euro. Der Einzelpreis für die Wohnungen ergibt sich dabei aus dem gewichteten durchschnittlichen Preis für vergleichbare Verkäufe in den letzten drei Jahren. Da die Preise für große Wohnungsbestände insgesamt anziehen, erscheint dies trotz des hohen Anteils ostdeutscher Wohnungen realistisch. Sofern dieser Erlös konsequent für die Schuldentilgung verwendet wird, resultieren hieraus Einsparungen aus geringeren Zinslasten in Höhe von fast 4,2 Mrd. Euro jährlich.

Rechnet man die entgangenen Mieteeinnahmen sowie die vermutlich steigenden Transfers aufgrund gestiegener Mieten dagegen, verbleiben der öffentlichen Hand immer noch mehr als eine Milliarde Euro pro Jahr an zusätzlicher Liquidität.

Dabei wurde davon ausgegangen, dass in den Beständen der öffentlichen Hand 30 % der Haushalte Arbeitslosengeld II bzw. Sozialgeld beziehen – insgesamt liegt der Anteil dieser Haushalte an allen Mieterhaushalten jedoch bei 15 %. Diese Haushalte erhalten im Fall anziehender Mieten einen Rechtsanspruch auf höhere Unterhaltszahlungen.

Weiterhin wurden, auf Basis einer Studie der Beratungsgesellschaft Price-Waterhouse-Coopers (PWC), Mietpreissteigerungen von 17 % unterstellt. Alles in allem wurden die Folgekosten also eher höher kalkuliert als sie vermutlich anfallen werden. Dennoch entspricht die aus dem Verkauf resultierende jährliche Einsparung von rund einer Milliarde Euro einem einmaligen Reingewinn in Höhe von 25 Mrd. Euro.

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