REITs in Frankreich auch für den Fiskus ein gutes Geschäft Image
Quelle: Fotolia

Was in Deutschland immer noch diskutiert wird, ist in Frankreich schon längst Realität. Bereits 2003 wurden dort Real Estate Investment Trusts, die in Frankreich unter der Bezeichnung „société d’investissemnets immobiliers cotée“ (SIIC) bekannt sind, eingeführt. Mittlerweile floriert der Markt für Immobilienaktien in Frankreich und die 20 SIIC, die an der Börse Euro-next gelistet sind, kommen auf eine Marktkapitalisierung von knapp 30 Mrd. Euro. Hinzu kommen einige ausländische SIIC, die von Konzernen wie Henderson oder jüngst der Commerzbank aufgelegt wurden, um die französischen Immobilienbestände am Kapitalmarkt zu platzieren.

Wenn jedoch in Deutschland über die französischen REITs berichtet wird, geht es meist nicht um die Erfolge, sondern um die vermeintlichen Steuerausfälle, die Frankreich aufgrund der Einführung der SIIC hinnehmen musste. Da SIIC steuerlich transparent sind, also nur auf der Anlegerebene besteuert werden, und die meisten Doppelbesteuerungsabkommen für maßgebliche Beteiligungen eine deutlich abgesenkte Quellenbesteuerung vorsehen, können sich ausländische Anteilseigner der französischen Besteuerung weitgehend entziehen.

Im Fall von Spanien kann der Quellensteuersatz für maßgebliche Beteiligungen sogar auf 0 % reduziert werden. Vor diesem Hintergrund wird immer wieder angeführt, dass Frankreich aufgrund dieser Regelungen Steuereinnahmen in Höhe von 2 Mrd. Euro entgangen sind.

Tatsächlich wird die Bedeutung dieses internationalen Steuerproblems jedoch deutlich überschätzt. Die Dividendenausschüttungen der 7 größten französischen SIIC, die 80 % der Marktkapitalisierung abdecken, summierten sich zwischen 2003 und 2005 auf insgesamt 2,2 Mrd. Euro. Hiervon flossen höchsten 50 % ins Ausland. Ausgehend von der Struktur der Anteilseigner hätten maximal 720 Mio. Euro an Dividendenzahlungen aufgrund der Doppelbesteuerungsabkommen steuerlich freigestellt werden können. Wahrscheinlich liegt diese Zahl jedoch deutlich niedriger, da im Zweifelsfall, also bei unklarer Aktionärsstruktur, immer die Steuerfreiheit angenommen wurde. Geht man jedoch von diesem Höchstbetrag aus, sind dem französischen Fiskus bei einem Quellensteuersatz von 25 % etwa 180 Mio. Euro Steuereinnahmen entgangen. Rechnet man diese Zahl nun hoch, können sich die Steuerverluste nur auf maximal 225 Mio. EUR belaufen.
Auf der anderen Seite hat der französische Fiskus in der gleichen Zeit Einnahmen von fast 600 Mio. Euro aus der Dividendenbesteuerung erzielt. Zusätzlich belaufen sich die Einnahmen aus der Exit tax, die bei der Umwandlung der Unternehmen in SIIC auf der Basis der aufgedeckten stillen Reserven erhoben wurde, auf über 1,5 Mrd. Euro. Die liberale REIT-Gesetzgebung ist für den französischen Staat damit keineswegs ein Verlustgeschäft, wenn gleich es auffällt, dass zunehmend spanische Immobilienunternehmen in den Markt drängen.

Derzeit sieht es nicht so aus, als wenn sich der deutsche Gesetzgeber zu einer ähnlich liberalen Gesetzgebung durchringen könnte. Stattdessen wird erwogen, inländische Steuereinnahmen entweder durch die Implementierung einer Streubesitzquote (britisches Modell) oder durch die finanzielle Auslagerung des Immobilienvermögens in ein Sondervermögen (Trennungsmodell) sicherzustellen.

Eine genauere Betrachtung der französischen SIIC ergibt, dass sie fast alle durch andere Unternehmen kontrolliert werden. Der Streubesitz hat sich in den letzten Jahren zwar deutlich erhöht und beträgt mittlerweile fast 14 Mrd. Euro, doch große Unternehmen wie BNP Paribas, Crédit Acricole oder Groupama halten maßgebliche Anteile an einzelnen SIIC. Nur Unibail, das derzeit zweitgrößte Unternehmen in diesem Markt, befindet sich ausschließlich in Streubesitz. Mit einer Beschränkung der Anteilsquote hätte sich der Markt daher vermutlich weniger dynamisch entwickelt. Da sich auch in Deutschland erst ein Markt für Immobilienaktien entwickeln muss und sich viele Unternehmen und auch Kommunen zumindest zunächst nicht gänzlich von ihren Immobilien trennen möchten, spricht dies eher für das Trennungsmodell.

Und noch ein Punkt ist lehrreich. Einige der SIIC, wie beispielsweise Gecina oder Foncière des Régions, sind auch im Bereich Wohnimmobilien aktiv. Dass sie besonders schlechte oder ruppige Vermieter wären, ist bislang nicht bekannt.

Zum Beitrag auf reits-in-deutschland.de