Wohn-REITs – Auch im Sinne der Mieter Image
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Erst in den letzten Tagen haben Politiker der SPD-Fraktion sowie der Deutsche Mieterbund noch einmal eindringlich vor der Einführung von REITs gewarnt. Befürchtet werden, je nach Lage der Objekte, Mietpreiserhöhungen und Luxussanierungen oder die „Verslumung“ ganzer Stadtteile aufgrund fehlender Investitionen. Die Befürworter von REITs stehen dieser Kritik häufig verständnislos gegenüber, schließlich gelten REITs als langfristig orientierte Bestandshalter, die gerade an kontinuierlichen Erträgen und der Werterhaltung interessiert sind. Darüber hinaus sollte der bessere Zugang zum Kapitalmarkt auch eine mietpreisdämpfende Wirkung haben.

Teilweise wird ob dieser beharrlichen Kritik schon kapituliert und der Verzicht auf Wohn-REITs in Aussicht gestellt. Dies würde das neue Anlagevehikel jedoch schwächen. In den USA stellen Wohnimmobilien immerhin über 15 % des Immobilienvermögens der REITs dar, und für Deutschland ist sogar mit einer noch höheren Quote zu rechnen. Allein die etwa 3 Millionen kommunalen, öffentlichen und betrieblichen Wohnungen bieten ein gewaltiges Potenzial für Wohn-REITs, zumal immer mehr Kommunen und Länder bereit sind, sich von ihrem Wohnungsbestand zu trennen.

Genau hierauf dürfte jedoch der Widerstand an Wohn-REITs fußen. Wohnungen werden hierzulande von vielen Gruppen immer noch als Sozialgut betrachtet, mit dem man kein Geld verdienen sollte. Erleichtert man nun den Kommunen und Betrieben durch die Einführung von REITs den Verkauf ihrer Wohnungen, so würde sich das Sozialgut endgültig in ein Wirtschaftsgut wandeln. Dies würde vor allem sozial schwache Mieter treffen, die heute noch von Mieten unterhalb des Marktniveaus profitieren können. Der Widerstand richtet sich damit nicht primär gegen REITs, sondern vielmehr gegen die Privatisierung öffentlicher Wohnungen. Ökonomisch gesehen ist dies jedoch ebenso wenig überzeugend.

Nach dem zweiten Weltkrieg war der soziale Wohnungsbau unvermeidlich, da die Wohnungsnot nicht schnell genug mit privaten Mitteln überwunden werden konnte. Allein im Jahr 1950 fehlten fast 4,5 Millionen Wohnungen. Ein grundsätzliches Problem stellte jedoch von Anfang an die Fehlbelegung dar. Einmal eingezogen, wurde das Einkommen nie wieder überprüft. Während also teilweise gutverdienende Haushalte in Sozialwohnungen lebten, konnten andere, die auf die staatliche Unterstützung angewiesen waren, keine finden. Im Zeitablauf wurde das Problem der Fehlbelegung immer gravierender. Der Bund der Steuerzahler geht davon aus, dass etwa 40 % der Wohnungen fehlbelegt sind. Alle Versuche, dieses Problem durch eine Fehlbelegungsabgabe zu lösen, sind bislang an der aufwendigen Verwaltung eines solchen Instruments gescheitert.

Viele Kommunen haben sich daher schon längst dazu entschlossen, die Mieten nach der Mietbindungsfrist auf das Marktniveau zu heben. In Freiburg beispielsweise, wo derzeit der Verkauf der Stadtbau diskutiert wird, zahlen die Mieter schon seit einiger Zeit Marktpreise. Da die Mieten nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden dürfen, ist die Angst vor Mieterhöhungen in Folge eines Verkaufs daher unbegründet. Dennoch ist es nicht auszuschließen, dass in anderen Städten nach einem Verkauf die Mieten steigen, sofern die öffentliche Hand die Mieten nicht auf das Marktniveau heben konnte oder wollte. Dies muss jedoch nicht zu Lasten sozial schwacher Mieter gehen, denn mit dem Wohngeld steht dem Gesetzgeber ein zielgenaues Instrument zur Unterstützung bedürftiger Mieter zur Verfügung. Und bei Beziehern von Sozialgeld und ALG II wird die Miete ohnehin in meisten Fällen übernommen. Darüber hinaus steht den Kommunen mit dem Instrument der Belegungsrechte ein Instrument zur Verfügung, dass auch Haushalten mit „Problemmerkmalen“ den Zugang zum Wohnungsmarkt sichert. Sozialpolitisch gibt es daher längst keinen Bedarf mehr an öffentlichen Wohnungen.

Und es gibt noch einen weiteren Grund, der für den Verkauf an private Investoren spricht. Die Instandsetzung und Modernisierung von Wohnungen ist aufwendig und vor allem kapitalintensiv. Allein die LEG in Nordrhein-Westfalen muss hierfür in den nächsten Jahren 400 Millionen EUR aufwenden. Geld, das das Land als Eigentümer jedoch nicht aufbringen will und kann. Bei den Kommunen sieht es angesichts eines Gesamtschuldenstands von 115 Mrd. EUR und ausufernder Zins- und Tilgungslasten nicht anders aus. REITs hingegen werden über den Kapitalmarkt mit Eigenkapital versorgt, welches sie in die Immobilien investieren werden.

Vor diesem Hintergrund sollte an Wohn-REITs festgehalten werden – auch zum Wohle der Mieter.

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